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这两天,“花10万在鹤壁买了8套房”的话题火热,让河南省鹤壁市鹤山区的居民宋梅(化名)感到莫名其妙,她对中新经纬说:“老城区的房子是比较便宜,但也没有那么低,(上世纪)八十、九十年代的房子,65平方米左右的总价在3万元以上。”
自黑龙江省鹤岗市部分房源因低价走红后,一些城市的老旧房子时不时地也会引起外界关注,如今就轮到了同样因煤而起、名字带“鹤”的鹤壁市。其实,低价房源集中在鹤壁的老城区,价格过于偏低的要么是老旧房子,要么没有不动产证。新区的价格基本在6000元-8000元/平方米,是老城区的数倍乃至更高,个别小区二手房源甚至超过1万元/平方米。
老旧小区空置率高,房源或没房本
鹤壁位于河南北部,因相传“仙鹤栖于南山峭壁”而得名,1957年建市。在鹤山区某社区工作的宋梅介绍,按照当地人的说法,鹤山区、山城区被称为“老城区”,淇滨区、鹤壁国家经济技术开发区、城乡一体化示范区等被称为“新区”。鹤壁因为煤炭开采而兴起,早期的城区主要是鹤山区和山城区,而随着新区的大规模开发,人口逐渐向新区转移。
与其他城市不一样的是,鹤壁的老城区与新区并不相连,宋梅说:“从老城区开车去新区,车程在20-30分钟,这几年新区建设得比较好,年轻人都去新区买房了,留在老城区的以老年人为主。”
据她介绍, 2009年左右的改造房,65平方米的需要5万-6万元。这边的房子面积都不大,最大的约90平方米,能卖7万多元。按此计算,一些老房子的单价在500-1000元/平方米。至于“花10万在鹤壁买了8套房”的消息,宋梅认为,个别房源可能会有比较低的价格,但整体房价没有那么便宜。
老城区人口的迁出,导致一些老旧小区的空置率较高。宋梅观察到,她所在社区上世纪八十、九十年代的房子,入住率大概在1/3,旁边新改造的房子入住率在一半左右。鹤壁市统计局发布的《鹤壁市第七次全国人口普查公报》显示,与2010年第六次全国人口普查相比,2020年鹤山区常住人口减少68700人,占全市常住人口比重由8.38%降至4.01%;山城区减少75503人,人口比重由14.72%降至9.93%;淇滨区增加188467人,人口比重由17.35%增至29.42%。
鹤壁市山城区挂牌出售的二手房源。来源:安居客
中新经纬在安居客网站浏览发现,在鹤壁老城区,一些房源的挂牌总价在10万元以下,那些老旧小区小户型房源的总价在5万-8万元之间。当地的房产经纪人吴辉(化名)对中新经纬介绍,价格偏低的房源,要么是老旧小区的房子,要么是安置房,后者没有房本。
近几年交付的小区凯旋城,一套93平方米的两居室以11.8万元挂牌出售,均价约1260元/平方米。吴辉介绍:“该小区是安置房,没有房本,所以价格便宜。个别没有房本的老小区房源,总价最低1万多元也能买到。”
吴辉还称,老城区有房本的小区,价格会贵一些,两居室的总价在20万元左右,便宜的有17万-18万元,三居室总价在26万-32万元之间。以龙腾时代小区为例,该小区在售二手房挂牌价在1800元/平方米-3300元/平方米之间。
尽管住房价格便宜,但宋梅表示,老城区的生活配套还是比较完善,打造的是15分钟生活圈,医院、学校、公园等公共配套都有,“我们这边的中新小学、中山中学的教育质量,在全市都是不错的。”
新老城区房价差数倍,二手房源最高过万元
以淇滨区为代表的新区则是另一番景象,老城区与新区的房价相差数倍甚至更高。
赵子卿(化名)是近几年来到鹤壁工作的年轻人,她对中新经纬表示,不管是老城区的年轻人还是从其他地市来的人,基本都会选择到新区工作或置业。目前,鹤壁市直机关单位基本都迁到了新区。
繁忙的京广高铁线在新区设有鹤壁东站,乘高铁30分钟到郑州,两个半小时可达北京、武汉、西安、徐州。赵子卿说:“旁边濮阳市的人来鹤壁工作的人比较多,就是看中这条高铁线。而且,鹤壁的人口相对较少,来这边考公容易一些,外来人口主要来自安阳、濮阳、新乡等周边地市。”
鹤壁市统计局发布的《2022年鹤壁市国民经济和社会发展统计公报》(下称统计公报)显示,2022年末全市常住人口157.24万人,常住人口城镇化率为62.29%。该市常住人口仅占当年末河南省常住人口的约1.59%,城镇化率高于河南省平均水平。
2018年底,赵子卿家人在新区淇河边上购置了一套房源,当时的价格接近8000元/平方米。这一价格,在河南的地级市里已经不低。吴辉称,淇河附近小区的价格相对较高,新区二手住房的价格基本在6000元-8000元/平方米。
鹤壁市淇滨区挂牌出售的二手房源。来源:安居客
在安居客网站查询发现,淇滨区一些二手房源的挂牌价在8000元/平方米以上,少数房源的单价甚至超1万元/平方米,而那些位置相对偏僻、不带电梯的二手房源的挂牌价在5000元/平方米以上;新房方面,在售楼盘的均价在4500元/平方米-8000元/平方米之间。
统计公报显示,2022年,鹤壁市商品房销售面积178.45万平方米,下降14.0%,其中,住宅175.33万平方米,下降10.5%;商品房销售额105.18亿元,下降14.9%。以上述数据计算,该市2022年商品房销售均价约为5894元/平方米。2020年、2021年,该数字分别约为5499元/平方米、5952元/平方米。
据赵子卿了解,与之前相比,鹤壁的房价有一些回落,但幅度不大,相对比较稳定。
鹤壁正谋求转型,关注热情能否持续?
与鹤岗只有一字之差的鹤壁,同样因为煤炭而兴,也因为个别房源价格较低而受到关注。58安居客研究院院长张波对中新经纬分析,超低房价城市的新闻这几年经常会出现在各类报道里,一方面,由于城市分化,导致市场变化加快,部分中小城市的人口流出导致需求量不断减少,房价出现下降是市场的体现;另一方面,这类城市的房价的确明显低于其他城市,尤其与一、二线热点城市相比,价差表现更为剧烈,特别容易吸引眼球。
作为一个资源型城市,鹤壁的煤炭行业相关指标有所下降。据历年统计公报数据,2018年—2022年,鹤壁市煤炭开采和洗选业同比增速分别为-27.1%、6.6%、-6.2%、-27.3%、15.8%。2020年该市原煤产量为472.52万吨,2022年为300.1万吨。
这座资源型城市正不断谋求转型。鹤壁日报近日报道称, 2022年,鹤壁市数字经济交易额达到147亿元、比上年增长124%,数字经济核心产业占生产总值比重连续两年全省第二,战略性新兴产业增加值占规上工业比重提高到14.1%,煤炭产业占生产总值比重下降到5%以下,实现了从“一煤独大”到“多业并举”的华丽蝶变。
宋梅称,老城区也不是没有就业机会,当地的化工园、物流园就有不少工作岗位,在化工类公司上班,年轻人一个月能拿到6000元左右,夫妻两口月入能过万。近日,位于山城区的鹤壁煤化工有限公司发布招聘启事,招聘工艺操作、设备管理岗位,薪酬方面,本科生为6万元,硕士研究生为8万元,博士生为12万元。公开数据显示,2022年,鹤壁全市居民人均可支配收入31029.9元(约2585元/月),其中,城镇居民人均可支配收入37730.3元(约3144元/月)。也就是说,鹤壁居民一年的收入可以买一套老城区的“老破小”。
此次鹤壁房价受到关注,是否会像鹤岗一样,引起外地人的购房兴趣?张波说:“阶段性的话题炒作的确会让一些城市热度提升,但热度终将慢慢归于平淡,是否能吸引更多人在此买房生活,依然取决于这个城市本身的产业是否具备长期扩大趋势,是否能支持增加人口的就业生活。如果这些不能保证,长期来看,市场依然会处于萎缩状态,并不会只因为房价低,就会持续吸引大量人群在此居住生活。”
“受到关注也不是坏事,如果有人来买房,提高社区的入住率也不错。”宋梅说。
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